La compra o el alquiler de una casa, de un coche o de cualquier otro bien, es una carrera de fondo, con una inversión importante de dinero, cuyo resultado no es siempre el deseado.

Hay casos en los que, por desconocimiento y por la desinformación del vendedor, a sabiendas o no, nos venden algo con unos defectos que, de haberlos conocido, no los habríamos comprado o alquilado.

En el caso de las viviendas, los ejemplos más comunes son las grietas, las humedades, goteras, los fallos de la electrificación de la casa, del aislamiento o de los acabados. Aunque hay más, por supuesto.

En el caso de vehículos como los coches, los ejemplos más comunes son los fallos en la caja de cambios, la pantalla del navegador, aquellos que afecten al motor o a la culata, los errores en el sistema antivuelco, en la suspensión o el sistema de frenado, etc. La casuística es casi infinita.

En todos estos casos hablamos de vicios ocultos. Un chasco para el comprador del que el vendedor no puede irse de rositas. Se puede y se debe reclamar y la ley nos da la razón.

En este artículo te explicamos todo lo que debes saber.

¿Qué se considera vicio oculto?

Hablamos de vicio oculto cuando el bien que compramos tiene defectos de tal entidad que lo hacen impropio para su uso o disminuyen su valor de tal modo que, de haber conocido estos defectos, no lo habríamos comprado o lo habríamos hecho por un precio menor (art. 1484 CC).

Debemos tener en cuenta, en todo caso, que el uso que deba impedir es el que por su naturaleza tenga el bien, no el que nosotros quisiésemos darle.

Dato importante es que el vendedor responde de los vicios ocultos, incluso aunque los desconociese (art. 1485 CC).

La carga de la prueba de que existe un vicio oculto reclamable recae en el comprador.

Sentadas las bases, y siguiendo la jurisprudencia, podemos resumir los requisitos que se deben dar de la siguiente manera (ex SAP Barcelona 271/2019, 08/05/2019):

1. Debe existir un vicio o defecto. Conceptuando como tales los deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos comprados que dificulten su utilidad.

Es decir, el vicio debe determinar la inutilidad total o parcial de la cosa (STS de 10/09/96), teniendo en cuenta que la utilidad no es la subjetiva del comprador, sino la propuesta en el objeto seguir la regla contractual.

2. Que el defecto sea grave.

Es decir, que haga el bien impropio para su uso o lo disminuya de tal modo que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría pagado menos por él.

3. Que el defecto sea oculto.

Es decir, que no fuera conocido ni lo pudiera ser por el comprador por no tener una evidencia externa.

De ahí que se pueda decir que no existe responsabilidad por vicios ocultos cuando se trate de defectos manifiestos o que estuvieren a la vista o cuando el comprador tuviese la formación necesaria como para ser capaz identificar los defectos antes de adquirir el bien. Esto se explica en que lo que se trata de proteger es el desconocimiento del comprador ante la expectativa de adquirir algo en perfecto estado. Imaginemos que un mecánico de coches adquiere un coche de segunda mano. Si ese vehículo tenía un defecto visible a ojos de un profesional, no sería justo que se le protegiese de igual forma que a alguien que no lo es.

4. Que el defecto sea preexistente a la venta, de manera que los deben ser anteriores o simultáneos a la celebración del contrato.

El pacto de exoneración de responsabilidad por vicios ocultos

Es posible pactar en el contrato de compra que el comprador exonera al vendedor de los vicios ocultos que el bien pudiera tener al momento de la compra (art. 1485 CC). No obstante, este pacto sólo será válido si el vendedor es desconocedor del defecto. Si el comprador demuestra que el vendedor lo sabía, el pacto será nulo.

La existencia de un pacto de exoneración de responsabilidad es posible de conformidad con el principio de libertad de pactos (art. 1255 CC). Dicho pacto requerirá que sea terminante y categórico, y no permita la menor duda sobre el sentido de ese acuerdo de voluntad.

¿Qué plazo tenemos para reclamar por vicios ocultos?

El plazo de caducidad que tenemos para demandar es breve, de 6 meses desde que se produce la entrega de la cosa vendida (art. 1490 CC).

No obstante, esto cambia si lo que compramos es una vivienda de nueva construcción. En ese caso, tendremos 2 años para reclamar desde el momento en el que el daño se produzca.

Esos daños se deberán producir en un tiempo determinado tras la adquisición del inmueble, que variará en función del tipo de daño. Por ejemplo, si el defecto se da en los acabados, éste deberá aparecer dentro del primer año tras la adquisición. Si es un defecto que ocasiona el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (aislamientos, protección contra el ruido, ahorro energético, etc.), éste deberá producirse dentro de los 3 primeros años. Y si se trata de un defecto de la propia construcción, tales como cimentación, muros de carga, forjados y otros elementos estructurales, éste deberá aparecer en los 10 primeros años.

¿Qué podemos reclamar al vendedor por vicios ocultos?

Si estamos ante un caso de vicios ocultos, el comprador podrá optar entre (art. 1486 CC):

• La rescisión del contrato (acción redhibitoria), recibiendo el dinero correspondiente a los gastos pagados por el bien.
• La rebaja del precio (acción quanti minoris). Ello en función de lo que un perito tase.

Además de ello, podremos reclamar una indemnización si demostramos que el vendedor conocía los defectos y, a sabiendas, nos los ocultó.

Si lo que se produce es la pérdida o destrucción del bien que hemos comprado por motivo del defecto que tenía lo que se ocurre es que no existirá la opción que hemos visto y, lógicamente, se deberá restituir el precio que se pagó. Si además de ello, el vendedor conocía el defecto, podremos reclamar la indemnización por daños y perjuicios. Ello viene regulado en el artículo 1487 del CC.

Dicta el artículo 1488 del CC que si el bien comprado con un vicio oculto se pierde o destruye tras la venta, pero no por el defecto que tenía, sino por cualquier otra razón, incluso por culpa del comprador, éste tendrá derecho también a reclamarle al vendedor. Podrá pedirle la restitución del precio que pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Nuevamente, si el vendedor sabía del defecto, podrá reclamársele daños y perjuicios.

Otro caso que nos podemos encontrar es cuando se compran dos o más bienes conjuntamente y alguno de ellos presenta un vicio oculto y otro no (arts. 1491 y 1492 CC). En este supuesto, podremos llevar a cabo la acción de saneamiento del vicio oculto sólo sobre el bien afectado. No obstante, si el comprador no hubiese adquirido la otra sin la defectuosa, podrá realizar la acción sobre ambas.

Si adquirimos el bien por medio de una venta judicial (art. 1489 CC), caso raro, pero que puede pasar, puede reclamarse también por el vicio oculto, pero nunca la indemnización de la que hemos hablado.

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