¿Qué es la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), o plusvalía municipal, es el impuesto directo que grava el aumento de valor de un inmueble durante los años de posesión y hasta su transmisión. Es un impuesto local que depende y se recauda por cada Ayuntamiento.

¿Quíen debe pagar la plusvalía municipal?

El sujeto pasivo, es decir, quien paga el impuesto, es el vendedor del inmueble, salvo que en el contrato de compraventa se haya pactado lo contrario, lo cual es perfectamente posible.

No obstante, cuando el vendedor reside fuera de España, es el comprador el que se hace cargo del pago de este tributo. Asimismo, si el inmueble se recibe fruto de una donación o una herencia, será el adquirente el que pague el impuesto.

¿Cuándo estás libre de pagar la plusvalía municipal?

Los tribunales, en especial el Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional, ya han declarado en reiteradas ocasiones que este impuesto es nulo en aquellos casos en los que se produzca una venta a pérdidas. Según el TC, en su sentencia de 16/02/2017, la plusvalía municipal es contraria al principio de capacidad económica del artículo 31.1 de la Constitución Española cuando se da este supuesto. Ello porque, entiende el TC, el legislador no puede establecer un tributo tomando en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial.

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid también ha seguido esta tendencia, aunque ya la venía teniendo incluso antes, en su Sentencia de 24/04/2014.

Por lo tanto, únicamente podremos reclamar cuando el precio de venta sea inferior al precio que tenía el inmueble cuando se compró o adquirió. Es entonces cuando demostramos que no ha habido una ganancia patrimonial y, por ende, estamos exentos de pagar este impuesto.

La venta a pérdida se puede demostrar fácilmente con las escrituras de la compra y de la venta. Si el valor marcado en la escritura de venta es inferior al que figura en la de la compra, ya lo tenemos. No obstante, es siempre interesante, aunque no es necesario, aportar las tasaciones de ambos momentos. Eso reforzará nuestra defensa, aunque, como decimos, esto no es estrictamente necesario. Ello porque, tal y como ha dicho ya el Tribunal Supremo en su sentencia de 09/07/2018, la plusvalía es nula cuando se pruebe por el contribuyente, incluso indiciariamente, la existencia de una pérdida del valor del bien.

Un ejemplo práctico: imaginemos que compramos una casa en 2002 y que la compramos por 250.000 €. Lo queremos vender ahora en 2023 y resulta que lo conseguimos vender por 225.000 €. Eso ya nos bastaría para no tener que pagar el impuesto.

Si en el caso anterior lo vendemos por 260.000 €, entonces, en principio tendríamos que soportar la plusvalía municipal. Pero OJO, porque podemos librarnos también, dado que al precio de compra le podemos sumar los gastos asociados a la compra. Por lo tanto, imaginemos que hemos tenido unos gastos de compra de 12.000 €. Entonces, la compra nos habría salido por 262.000 € (250.000 € más 12.000 €). En este caso también estaríamos exentos, en virtud de la reciente STC 126/2019, de 31/10/2019.

Lo que sucede en muchas ocasiones, sin embargo, es que los ayuntamientos siguen exigiendo el pago del impuesto sean cuales sean las condiciones de compra y de venta. Ello puede suponer varios miles de euros que, en muchos casos, los ayuntamientos quieren cobrar ilegítimamente.

¿Qué hacer si estoy exento del pago de la plusvalía municipal?

Si estás en uno de estos casos de venta a pérdida, tienes dos vías para librarte del impuesto:

1. La primera vía de acción es adelantarte a la administración y presentar un escrito de no sujeción en el ayuntamiento correspondiente (el del lugar en el que se encuentre situado el inmueble) declarando que no estás sujeto a este impuesto por las razones ya sostenidas. Es fundamental que se presente preferiblemente por un abogado especialista, pues las consecuencias si lo hacemos mal pueden ser la pérdida del derecho a reclamar. No sería la primera vez que nos encontramos con clientes que han intentado hacerlo y lo han hecho defectuosamente.

La ventaja de ir por esta primera vía es que no estamos obligados a pagar el impuesto y luego a reclamar su devolución, que es lo que sucede en la segunda vía que veremos. Lo cual, siendo un procedimiento que puede durar varios meses, o incluyo un año, puede hacer que ese dinero esté fuera de tu bolsillo durante todo ese tiempo.

2. La segunda vía de acción es útil para cuando ya hubiésemos pagado el impuesto y, tras ello, queremos reclamar su devolución.

En este caso, lo más normal es que hayamos hecho una autoliquidación del impuesto. Si es así, presentaremos en el Ayuntamiento una Solicitud de Devolución de Ingresos Indebidos. Es fundamental que se presente preferiblemente por un abogado especialista, pues las consecuencias si lo hacemos mal pueden ser la pérdida del derecho a reclamar. El plazo es de 4 años desde la fecha de autoliquidación. El Ayuntamiento tendrá 6 meses para contestarnos. Si no nos contestan el silencio es denegatorio, por lo que en ese caso, o en el supuesto de que nos contesten con una respuesta negativa, deberemos presentar una reclamación económico-administrativa ante el TEAM o, en su caso, un recurso de reposición ante el mismo Ayuntamiento, en función de si estamos ante un gran municipio (como es Móstoles, por ejemplo) o no. Si trascurrido un mes vuelve a ocurrir lo mismo, tendremos en ambos casos de meses para presentar recurso contencioso-administrativo ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo, donde será obligatorio abogado y procurador.

La otra opción alternativa a la autoliquidación es que sea el propio Ayuntamiento el que nos haga una liquidación administrativa emitiendo un recibo una vez se le solicite. Esta vía no es la más común, pero en este caso nos saltamos el paso de presentar la solicitud de devolución de ingresos indebidos y vamos directamente a los recursos antes explicados. El plazo para reclamar en este caso no es de 4 años, sino de un mes desde la recepción de la liquidación.

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